משרד עו”ד בן ארי, פיש ושות’

פרסומים ופסקי דין

פרסומים בתחום מקרקעין, תכנון ובנייה

עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

התכנית להקמת רובע מגורים חדש בעכו קיבלה את אישור בית המשפט

בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את עמדת עיריית עכו וקבע כי תמ"ל 1042 להקמת 8,000 יחידות דיור בעכו תואמת את מדיניות העירייה להרחבת העיר ואת מדיניות הממשלה להגדלת היצע הדיור בכל הארץ. העתירות נגד העירייה נדחו.

לוח תשלומים חדש לרוכשי דירות בפרויקטים במסגרת תמ"א 38

משרד הבינוי והשיכון בשיתוף פעולה עם התאחדות בוני הארץ עדכן בתאריך 16/04/2019 את תקנות חוק מכר, העוסקות בהבטחת הכספים של רוכשי דירות חדשות. התקנות נכנסו לתוקפן ביום 16/05/2019 והן קובעות לראשונה, בין היתר, לוח תשלומים ספציפי המותאם לקצב התקדמות הבנייה בהתייחס לפרויקטים שאינם מלווים בערבות בנקאית, ואשר במסגרתם מתווספות דירות חדשות לבניינים קיימים (פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 במסלול חיזוק ועיבוי - תמ"א 38/1).

משרד מוביל בתחום ההתחדשות העירונית לשנת 2019

נבחרנו כמשרד מוביל בתחום ההתחדשות העירונית לשנת 2019, שנה שלישית ברציפות, לפי CofaceBdi.
נמשיך לספק ללקוחות המשרד את השירות המקצועי והטוב ביותר גם בשנים הבאות.

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח -2018

ביום 29.10.2018 נכנס לתוקפו תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006 . על אף שהתיקון נערך לחוק פינוי ובינוי נקבעו בו גם הסדרים ביחס לפרויקטים במסגרת תמ"א 38. מטרת החוק היא להתמודד עם תופעת אי התממשותן של עסקאות פינוי ובינוי במצבים בהם יש רוב משמעותי של דיירים המעוניינים בעסקה, וזאת בשל התנגדות בלתי סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. חרף הסעד הנזיקי המנוי בחוק טרם תיקונו עסקאות רבות לא הצליחו לצאת לפועל.
התיקון לחוק התמקד בעיקר במתן פתרונות לקשישים ובחובת עריכת כינוס טרם ח
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת הערר: הפעלת מסעדה בקומת הקרקע גורמת למטרדי רעש וריח ומביאה לירידת ערך הדירות בבניין

ועדת הערר לתכנון ובנייה נעתרה לבקשת הדיירים, ואסרה את המשך הפעלת מסעדה בקומה הקרקע בבניין הסמוך לבית החולים רמב"ם. הוועדה קבעה, כי מאחר והמסעדה פועלת לאורך שעות היום ואף בלילה, הרי שהדבר גורם בהכרח "למטרדי רעש, ריח ולכלוך, למצוקת חנייה, לפגיעה בפרטיות ולירידת ערך הדירות בבניין".

עוד קבעה הוועדה, כי היות שהבניין תוכנן כבניין מגורים, שימוש בקומת הקרקע להפעלת מסעדה אינו מאפשר הפרדה נאותה בין השימוש החורג לדירות בבניין.

את הדיירים ייצג עו"ד משה פרזנצ'בסקי ממשרדנו.

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 126), התשע"ח-2018

ביום 18.7.18 פורסם ברשומות תיקון 126 לחוק התכנון והבניה העוסק בהיטל השבחה
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

עיריית סח'נין הפקיעה מרכזייה ישנה שבזק מכרה - המחוזי דחה את עתירת בזק

בזק התכוונה למכור את המרכזייה הישנה הסמוכה לבניין עיריית סח'נין, וכבר מצאה רוכש, אולם העירייה החליטה להפקיע את הנכס למטרות ציבוריות. החברה עתרה כנגד החלטת העירייה בטענה כי מדובר בהתנהלות חסרת הגינות, הפוגעת בזכויותיה ובזכויות הרוכש.

סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה, כב' השופט אברהם אליקים, דחה את העתירה, וקבע כי העירייה הצליחה להוכיח כי קיים צורך ציבורי מוגדר בקרקע זו, בין היתר בשל מיקומה, ושלפי תכנית המתאר הינה מיועדת לצורכי ציבור.

את העירייה ייצג עו"ד משה פרזנצ'בסקי ממשרדנו.

חישוב מס שבח החל מינואר 2018

החל מיום 01.01.2018 , תמה"תקופת המעבר", אשר במהלכה הוטלו מגבלות רבות על מוכרי דירות, ומתחילה תקופה חדשה בכל הנוגע למיסוי מקרקעין.

בחוזר שלהלן מובאים השינויים העיקריים אשר יחולו לאחר תום "תקופת המעבר" (החל מה- 01.01.2018).

בית המשפט העליון קבע כי פטור מהיטל השבחה ינתן לכל מחזיק במשותף בקרקע, למעט כאשר המחזיקים במשותף הם קרובי משפחה

ביום 29.6.2017, ניתן פסק דין של בית המשפט העליון במסגרת דיון נוסף בהרכב מורחב הדן בפרשנות הפטור הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן:"החוק"), הנוגע לבניית או הרחבת דירת מגורים עד לגודל של 140 מ"ר. בית המשפט העליון פסק פה אחד בהתאם לפסק דינה של הנשיאה מ' נאור כי: "סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, והוא אינו קובע מגבלה שלפיה ניתן יהיה להקנות פטור אחד לכל היותר בגין חלקת מקרקעין אחת. לצד זאת, מקום שה

חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 115), התשע"ז-2017

ביום 3.4.17 פורסם תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה אשר נועד להסדיר את אפשרותו של מוסד תכנון להתנות קידום של הליך תכנון, בהפקדת כתב שיפוי מפני תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 לטובת הוועדה המקומית. זאת לאחר שקבע בית המשפט העליון בפסק הדין ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (15.12.2016), כי מוסד תכנון אינו רשאי לדרוש כתב שיפוי לעניין תביעות לפי סעיף 197 לחוק, בין היתר משום שלא קיימת הוראת חוק המסמיכה אותו לעשות כן. כמו כן,

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז -2017

ביום 3.4.17 פורסם "חוק המארגנים"- חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017
מטרת החוק היא להגביל את תקופת הכבילה של דיירים עם מארגן בעסקאות של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) תוך תמרוץ המארגנים לפעול ביעילות, בזריזות ובשיתוף מלא של בעלי הדירות במידע טרם חתימת העסקה ובמהלכה. החוק קובע שורה של כללים שעל פיהם נדרש מארגן לפעול, בין היתר, כינוס דיירים בהיקף מינימאלי, הסבר על עיקרי ההסכם והחוק, התייחסות לשכר הטרחה של המארגן ועניין אישי ככל שישנו, הגינות נאמנו

עדכון בדבר חוק מס ריבוי נכסים (דירות)

ביום 16.12.16 אישרה ועדת הכספים את פרק ח' בחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017 ו-2018), התשע"ו-2016 בדבר חוק מס ריבוי נכסים (דירות) אשר פורסמו ביום 29.12.16 ברשומות. הוראות התיקון נועדו בין היתר, להטיל מס שנתי על מחזיקי שלוש דירות ומעלה.

ועדה מקומית אינה מוסמכת לדרוש מיזם כתב שיפוי

ביום 15.12.16, קבע בית המשפט העליון , בפסק דינו של כבוד השופט י' דנציגר ובהסכמת השופטים הנדל וברון, כי הפרקטיקה הרווחת, לפיה הועדה המקומית דורשת מיזם של תכנית לחתום על כתב שיפוי על מנת להטיל עליו את נטל תשלום הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אינה חוקית.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה התנגדויות דיירים והורתה להרוס בנייה לא חוקית

וועדת המשנה להתנגדויות בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה קיבלה באחרונה התנגדויות שהגישו דיירים מהכרמל המערבי לתכנית להכשרת עבירות בנייה, שביצעו בעלי סופרמרקט אילנות על חשבון הדיירים המתנגדים והציבור בכלל. את הדיירים ייצג עו"ד משה פרז'נצבסקי ממשרדנו.

בן ארי, פיש, סבן ושות' - מובילים בתחום ההתחדשות העירונית

מדד עורכי הדין המובילים בנדל"ן של BdiCode 2016 דירג את משרדנו בצמרת המשרדים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

מה מלמד הערר שהגיש השופט רובינשטיין על מוסד השמאי המכריע?

משפחת רובינשטיין הגישה תביעה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין ירידה בערך דירתם. אף ששמאים מטעם הוועדה המקומית, וכן שמאי מייעץ נוסף שמונה לבחינת הסוגיה, דחו כמעט לחלוטין את תביעת המשפחה, קבעה ועדת הערר המחוזית שמדובר בפגיעה העולה על הסביר.

מה יכול ללמד המקרה על מוסד השמאי המכריע ועל מידת התערבות ועדת הערר בהחלטותיו? קראו את מאמרו של עו"ד משה פרזנצ'בסקי (דה מרקר, 3.6.16)

שינוי הלכת קנית - בעל זכויות מכוח חוזה פיתוח חייב בהיטל השבחה

ביום 10.05.16 , פסק בית המשפט העליון כי יש מקום לעדכן את הלכת קנית וכי יזם בתקופת פיתוח על פי חוזה פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל (המנהל) או רשות מקומית, נמצא במעמד של חוכר לדורות או בעלים לצורך תשלום היטל השבחה ואף ייחשב כחוכר לדורות לצורך החלטות מועצת מקרקעי ישראל בעניין "דמי היתר" ו"הפרשי ערך".

דיעה: שנה ל"רפורמת הפרגולות" - מבחן היישום מוטל על שר האוצר כחלון

בימים אלה מצוינת שנה לרפורמת התכנון והבנייה, המכונה גם תיקון 101 או "רפורמת הפרגולות" להתמודדות עם צוואר הבקבוק של סחבת וביורוקרטיה באישור הליכי התכנון והבנייה בעיקר באמצעות רישוי וחלוקה מחדש של סמכויות בין הוועדות השונות תוך הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות. עקב אכילס של הרפורמה הוא העובדה שהמנגנון שעוגן בהוראות החוק טרם הבשיל ולא יושמו כל ההוראות הנדרשות - לרבות הקצאת כוח האדם המקצועי הנדרש. כעת הוצאתה מהכוח אל הפועל מוטלת על כתפי שר האוצר כחלון.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

פרויקט דיור מוגן בן 14 קומות יוקם בכרמיאל

למרות עשרות התנגדויות שהגישו תושבי העיר, החליטה ועדת העררים לאשר את הפרויקט תוך שהיא תומכת בעמדת היזם, המיוצג על ידי עו"ד משה פרזנצ'בסקי ממשרד עו"ד בן ארי, פיש, סבן ושות'. המתחם, הגדול מסוגו בצפון, יכלול 300 יחידות דיור שלצידן 72 מיטות סיעודיות ומחלקה נפרדת לתשושי נפש.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת הערר אישרה בניית רבי קומות ברח' זבולון

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז חיפה ביטלה החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אתא, וקיבלה ערר שהגישה החברה הקבלנית ׳פלדמר יהודה בע״מ׳, באמצעות עו״ד משה פרזנצ׳בסקי, למתן היתר ברחוב זבולון.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת ערר: לא ניתן לאשר זכויות בנייה על פי תמ"א 38 אם תנאי הסף הושגו אגב חריגות בניה

ועדת ערר דחתה את בקשת העוררים לאשר בקשה לתוספת בנייה לפי תמ"א 38 לאור העובדה כי העמידה בתנאי הסף לצורך אישור הזכויות מכוח תמ"א 38 הושגה עקב עבירות בניה.

שינוי חקיקה – קביעת עבודות ומבנים הפטורים מהיתר בניה

ביום 01.08.14 נכנסו לתוקפן תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד – 2014.
תקנות אלו הינן חלק מתיקון 101 לחוק התכנון והבניה שמטרתו לייעל ולשפר את הליכי רישוי הבניה מבלי לפגוע באיכות הבניה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

"הוצאת ארגוני הירוקים מוועדת התכנון תפגע בציבור"

הוצאת נציגי ארגוני הירוקים מוועדות המשנה של המועצה הארצית, תפגע בציבור, תגרור "הפרטת" קרקעות ציבור, ועוד, כך על פי עו"ד פרזנצ'בסקי במאמר שפורסם בעיתון גלובס.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

הקלות בירוקרטיות ומהותיות בבניית ממ"ד בבניין קיים

בשל החשיבות הגבוהה שרואה המדינה בבניית מרחבים מוגנים, מקל החוק בשורה של הקלות על מנת לאפשר בנייה שכזו. כך בין השאר ניתן לבנות ממ"ד מחוץ לקווי הבניין, הרוב הדרוש לבניית ממ"ד קטן יותר מהרוב הדרוש לבנייה אחרת, ועוד. על כך בכתבה המצורפת.

זה הזמן למכור דירות (לפני ביטול הפטורים ממס שבח)

בתחילת שנת 2014 יכנסו לתוקף שינויים מרחיקי לכת בכל הנושא במיסוי מקרקעין. לכן, בכתבה שלהלן, ממליצה עו"ד רינת רזניק, מנהלת מחלקת המקרקעין במשרד, למי שיש ברשותו יותר מדירת מגורים אחת, ומתכוון למכור אותה בעתיד הקרוב, להקדים ולעשות זאת כעת, אחרת ישלם הרבה יותר.

מרבה נכסים? מרבה דאגה? הגיעה העת למכור!

עדכון בעניין הרפורמה במס שבח אשר תכנס לתוקפה בתחילת שנת 2014

בניית ממ"ד בקו 0- אפשר, אבל לא תמיד

על אף שמקובל לחשוב שבניית ממ"ד בבניין קיים, יכולה לחרוג מקווי הבניין, הדבר למעשה נתון לשיקול דעת מוסדות התכנון. מתי ניתן ומתי לא ניתן יהיה להקים ממ"ד בקו 0?

התרת בנייה קיימת (בקשה ללגליזציה)

רבים תוהים כיצד ניתן להתיר בנייה בלתי חוקית קיימת. מצב דברים בו אדם מחזיק בנכס בו ישנה עבירת בנייה, הינו מצב שכיח, שלא תמיד נגרם באשמת אותו אדם. במאמר זה ניתנת סקירה תמציתית על נושא מרכזי ביותר, וזאת בתחום התכנוני.

כמה דברים שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בדירת-מרתף

לאחרונה פשתה תופעה רווחת בערים הגדולות, רכישת דירות מרתף, כנכס להשקעה. לכאורה מדובר ברכישה אטרקטיבית, שכן המחיר לרוב נמוך, והתשואה לאחר שיפוץ יכולה להיות גבוהה. אולם ישנם נושאים תכנוניים כבדי משקל שיכולים להשפיע על רכישה כזו.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

שדרוג, שדרוג, אבל יש מתנגדים

באזור חיפה והקריות לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38, מתעכבים בגלל התנגדויות של דיירים ושכנים.
התוצאה: יזמים לא ממהרים להתחייב עד קבלת היתר הבנייה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

עלייה משמעותית ברכישת דירות קרקע ומרתפים

לאחרונה אנו עדים בחיפה למגמה בקרב יזמים של רכישת דירות קרקע ישנות ומוזנחות עד היסוד אשר נמכרות במחיר נמוך משמעותית ממחירן הריאלי וזאת בשל מצבן הרעוע. היזמים משפצים אותן באופן יסודי, תוך השקעה נרחבת ומוכרים אותן במחיר גבוה בהרבה ובכך מניבים רווחים יפים מהשקעתם.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת הערר אישרה הכפלת יח"ד בגבעת אלה שבטבעון

מחלוקת בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבין קבוצת תושבים מטבעון, עסקה בפרשנות תכנית מתאר הנוגעת למקרקעין, ולשאלה האם יש בתכנית כדי להכפיל את מספר יחידות הדיור ביחס לתכניות הקודמות. המשרד ייצג את התושבים בהגשת ערר. הערר נידון, וההחלטה קבעה כי עמדת התושבים היא הנכונה, ואכן יש מקום לאפשר הקמת בתים דו משפחתיים במקום בתים חד משפחתיים שניתן היה להקים במקום על פי תכניות קודמות.

תמ"א 38 במבנה נמוך, מתי חלה ומתי לא

סעיף 12 לתמ"א 38, עוסק בשאלה מתי התוספות המשמעותיות הניתנות בגין תמ"א 38, אינן ניתנות. הסעיף מגדיר מבנה נמוך, כמבנה שגובהו אינו עולה על שתי קומות, ושטחו אינו עולה על 400 מ"ר. הגדרה זו משאירה שאלות רבות פתוחות, חלקן מחכות להכרעה בעליון. במאמר זה יוצג מקרה בו ועדת ערר פסלה תוספות בגין תמ"א 38, בשל היות המבנה נמוך.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

סחבת בתכניות לחיזוק מבנים

על רקע תרגיל פיקוד העורף, ותיקון 3 לתמ"א 38, אומר עו"ד פרזנצ'בסקי בראיון לעיתון, כי התכניות עדיין אינן משתלמות בפריפריה. תיקון 3 לתמ"א, שמאפשר ניוד זכויות בנייה ממבנה מחוזק למבנים אחרים, רלוונטי על פי עו"ד פרזנצ'בסקי בעיקר לאזור שבין חדרה לגדרה. אף על פי כן, תיקון 3 לתמ"א 38 הינו תיקון משמעותי, המאפשר למקסם את הרווחים מהפרויקט, וזאת במטרה לעודד יזמים וקבלנים להיכנס לפרויקטים מסוג זה גם במקומות בהם מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית למרכז.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

התקבל במלואו ערר נגד בקשת בניית בית משרדים תוך חריגה משימוש וחריגה בגובה, ברח' חורב

מגרש ברח' חורב נמכר לידי יזם, שתכנן הקמת בניין בן 5 קומות למשרדים (למעט הקומה העליונה שיועדה למגורים). הבניין כלל בקשה לשימוש חורג, שכן התכנית מאפשרת בחלקה הקמת בית מגורים בלבד. בנוסף לזה, ביקש היזם שורה של הקלות, שעיקרן- הגבהת הבניין בגובה וכן תוספת קומה.
שכנים רבים התנגדו לבקשה, בייצוגו של עו"ד פרזנצ'בסקי. ההתנגדות נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. על החלטה זו הוגש ערר, גם כן בייצוג עו"ד פרזנצ'בסקי. בערר נטען כי אין לאפשר ליזם לקדם את טובתו האישית, ולהשיא את רווחיו על חש
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

שלא יסתיר את הים- קבוצת מתנגדים להקמת מלון בוטיק ברח' יפה נוף בזכרון יעקב, הצליחה למנוע הקמתו במתכונת המבוקשת.

יזמנית בנייה בבעלותו של עו"ד מיכאל תשבי (זכרוני ותיק) רכשה את הזכויות בבית יששכר בזכרון, במטרה להקים במקומו מלון בוטיק, שגובהו המתוכנן היה כ-18 מ' ממפלס הרחוב (שבו הבתים בגובה ממוצע של 8 מ'). קבוצת מתנגדים, בייצוגו של עו"ד פרזנצ'בסקי, הצליחה לעצור את התכנון המגלומני. ועדת הערר קבעה באופן נחרץ כי הבקשה להיתר מהווה סטייה ניכרת שלא ניתנת לאישור, כפי שטענו המתנגדים.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

השופט אמר "לא" ליזם הנדל"ן, השר משה כחלון

בערכאה שנייה, נדחתה עתירתם של השר ושותפיו, שביקשו להרוס מבנה קיים ברח' הירקון, ולבנות במקומו בניין רב מימדים, בהתאם להוראות תמ"א 38. המשיבים, שיוצגו ע"י עו"ד משה פרזנצ'בסקי, הצליחו להוכיח כי הבניין לא זכאי להטבות המלאות הניתנות מכח תמ"א 38, וזאת כיון שאין בבניין הישן למעלה משתי קומות, וכן אין בו למעלה מ-400 מ"ר.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ביהמ"ש: ניתן לקדם את תוכנית "השמורה"/ תוכנית של עבריין בנייה אושרה על ידי בית המשפט בחיפה

התקבלה עתירה מנהלית, שהוגשה על ידי עו"ד משה פרזנצ'בסקי, על החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה שלא לאפשר קידומה של תכנית לאישור שטח "השמורה" בשכונת אחוזה בחיפה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

מסמך המדיניות פוגע בבעלי קרקעות ברכס הכרמל

"מסמך מדיניות הבנייה בכרמל במתכונתו הנוכחית מהווה פגיעה משמעותית בבעלי קרקעות ברכס הכרמל", אומר עו"ד משה פרזנצ'בסקי, מומחה לתכנון לבנייה, המשמש כיום מנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין רחל בן-ארי, אדם פיש ושות'.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

המבנה ההיסטורי "לב הכרמל" בחיפה ניצל מהריסה

המועצה לשימור אתרים רשמה לזכותה הישג, והבטיחה שהמבנה הייחודי המוכר כ"לב הכרמל" בחיפה ישומר. המועצה לשימור אתרים הגישה תוכנית לשימור המבנה, ובמקביל פנה עו"ד משה פרז'צבסקי, ממשרד עורכי הדין רחל בן ארי אדם פיש ושות', לוועדה המחוזית שתאסור על הריסת המבנה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

העירייה הפקיעה שטח שלא כנדרש ותחזיר לבעליה אחוזי בנייה שנגרעו מהמגרש

חלקת העוררים, אותם ייצג עו"ד משה פרזנצ'בסקי, כללה שטח שיועד להפקעה, אולם בפועל לא הופקע. העירייה חישבה את אחוזי הבנייה ללא השטח המיועד להפקעה, אולם ועדת הערר קיבלה את פרשנות העוררים, והורתה לחשב את אחוזי הבנייה מכלל החלקה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

מאבק ציבורי נגד פתיחת חדר מיון זמני בבית החולים כרמל

עו"ד משה פרזנצ'בסקי מייצג את ועד הפעולה שהוקם על מנת להתנגד לכוונת בית החולים להפעיל חדר מיון זמני, הפוגע לטענתם בשגרת חייהם באופן קיצוני. עו"ד פרזנצ'בסקי טוען כי "בית החולים מנסה לעשות מחטף לא חוקי על גב התושבים ולשנות את דרכי הכניסה והיציאה של אמבולנסים לתוכנית, שלא כוללת את ההליכים התכנוניים הנדרשים בחוק".

בניין ישן על ציר מוריה נמכר בכ-6 מ' ש"ח

עו"ד רינת רזניק, מנהלת מחלקת מקרקעין במשרד, ייצגה את המוכר בעסקה. בראיון שנתנה לעיתון, אמרה עו"ד רזניק כי: "מדובר בסוג חדש של משקיעים באזור זה, שקונים דירות בקומות קרקע ומשכירים למשרדים, למסעדות או לבתי קפה בדמי שכירות גבוהים".
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

עיריית עכו מפנה דיירים על מנת להרחיב כביש ולשדרג הטיילת

החלטה נדירה תאפשר לעיריית עכו, שיוצגה בהליך ע"י עו"ד משה פרזנצ'בסקי, להרוס בית שבו גרים כיום אנשים במסגרת הפקעה, כדי להרחיב את הכביש לשפת הים ולשדרג את הטיילת.

תמ"א 38 וניצול זכויות קיימות בחלקה

האם ניתן לנצל במסגרת תמ"א 38 גם את הזכויות הקיימות בחלקה, וגם את הזכויות מכח תמ"א 38? בשאלה זו עוסק המאמר הבא.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ערב תרגיל העורף: ב-600 אלף בתים בישראל אין ממ"ד

בראיון שהעניק עו"ד משה פרזנצ'בסקי למדור נדל"ן של העיתון כלכליסט, הוא מפרט את הפרוצדורה שעומדת בפני מבקש בניית ממ"ד, ואת המגמות החדשות בהחלטות ועדות התכנון לאחר מלחמת לבנון השנייה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

קשיים וסחבת בהקמת ממ"דים בבנייני מגורים

בראיון שהעניק עו"ד משה פרזנצ'בסקי לעיתון ידיעות חיפה, הוא מפרט את הפרוצדורה שעומדת בפני מבקש בניית ממ"ד, ואת המגמות החדשות בהחלטות ועדות התכנון לאחר מלחמת לבנון השנייה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

משחררים חסמים: 500 דירות יבנו בדרום טירת הכרמל

ערר שהוגש על ידי נציגי משרד הפנים והמשרד לאיכות הסביבה, נגד בקשה לבנייה של חברת י.א.גלבוע להקמת עשרות יח"ד בטירת הכרמל, נדחה. הויכוח היה סביב העתקת קו מתח גבוה, והשאלה האם ניתן לבנות בקירוב לקו המתח, למרות שזה לא הועתק. ועדת הערר קיבלה את טענות עו"ד פרזנצ'בסקי, ודחתה את העררים.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

קנס של עד 1,400 ש"ח ליום נגד מפצלי הדירות

משרד המשפטים פירסם לאחרונה הנחייה להטיל קנס של עד 1,400 ש"ח ליום על מפצלי דירות מגורים בניגוד לחוק, ולחייבם להחזיר את הדירה למצבה המקורי. לדברי עו"ד משה פרזנצ'בסקי, מומחה לתכנון ובנייה ומי ששימש כיו"ר ועדת ערר במחוז, ההחלטה של משרד המשפטים תביא להגבלת התופעה הלא חוקית של פיצול הדירות.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

בוטל כתב אישום נגד גננת על הפעלת גן ילדים בביתה

הנאשמת ניהלה גן ילדים, על סמך מצג שהוצג לה כי אין לה צורך ברישיון. נגד הנאשמת הוגש כתב אישום על שימוש שלא על פי היתר. השופט ערן קוטון (בית המשפט השלום בחיפה) זיכה את הנאשמת בשל הגנה מן הצדק שעומדת לה. השופט קבע כי ההגנה, שנוהלה על ידי עו"ד משה פרזנצ'בסקי, הוכיחה כי המאשימה מיהרה להגיש כתב אישום, בלא בדיקה מקיפה, בלא שימוע ולמעשה אילו הייתה מבצעת עבודתה נאמנה, ההליך כולו היה מתייתר.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ביהמ"ש: יקנעם המושבה פעלה כראוי בהצבת המחסום בדרך לכביש 66

יקנעם המושבה חסמה כביש העובר בינה לבין כביש 66 (כביש בין צומת מגידו לצומת התשבי), כאשר על הכביש המחבר ישנה תחנת דלק של חברת סונול. החברה עתרה לבית המשפט המנהלי, על מנת שיורה על הורדת המחסום. בית המשפט דחה את טענתה, וקיבל את טענות המושבה, שיוצגה על ידי עו"ד משה פרזנצ'בסקי, שהנחת המחסום הייתה נצרכת בטיחותית. השופט חייב את סונול בהוצאות משפט בסך 25 אלף שקלים.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

התופעה הנדל"נית הבאה: בניית דירות חדשות על גגות חיפה

בראיון שהעניק עו"ד משה פרזנצ'בסקי לעיתון ידיעות חיפה, הוא מסביר ומפרט את השינויים שניכנסו לתוקפם בתיקון מס' 2 לתמ"א 38, את היתרונות והחסרונות בהפעלת התכנית.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת הערר דחתה ערר שהגיש חבר מועצת העיר נגד חבר אחר.

סכסוך שכנים מר וארך בין שני שכנים, שניהם חברי מועצת העיר, ברח' עבאס בחיפה, הוכרע חלקית בהחלטת ועדת הערר של הוועדה המחוזית, אשר דחתה שני עררים של עבדו. הסכסוך הינו על בניית מעלית בבית משותף, וכן ממ"דים ומרפסות. ועדת הערר קיבלה את טענות עו"ד פרזנצ'בסקי, שייצג את המשיבים, ודחתה את טענות העוררים.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

הטרנד: מבנים לשימור הופכים לדירות יוקרה

ההשקעה בשימור מזניקה את מחירי הדירות ומושכת למקום אנשים עם יכולות כספיות. השימור הפך עסק משתלם ליזמים וגם תורם לשיפור חזות העיר. במקרים רבים, מציין עו”ד פרזנצ’בסקי, יזמי נדל”ן זריזים מנצלים את היעדר הפיקוח מצד העירייה והורסים בניינים היסטוריים בעלי ערך ארכיטקטוני ייחודי, לשם בניית בניינים חדשים, תוך ניצול זכויות הבנייה המוגדלות. בשנים האחרונות, היו מספר מקרים בהם מבנים היסטוריים המיועדים לשימור ניצלו מהריסה, כמו: מבנה הבאוהאוס לב הכרמל, אשר נבנה ב-1937 בסגנון בינלאומי ייחודי.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת ערר ביטלה החלטה לתוספת בנייה בדניה

מדובר בבקשה ללגליזציה למבנה שחלקות תת קרקעי, שלטענת הבונה משמש כממ"ד. ועדת הערר הורתה על הריסת המבנה, תוך כך שהיא מאמצת את טיעונם של העוררים שיוצגו על ידי עו"ד פרזנצ'בסקי, ומעבירה ביקורת על הועדה המקומית, על כך שהסיבה היחידה לאישור הבקשה הינה העובדה שמדובר בבקשה ללגליזציה (הכשרת בנייה קיימת).
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

יזמי נדל"ן בכרמל לא קיבלו אישור לבצע תמ"א 38, בשל התנגדות שכנים

ארבעה יזמי נדל"ן רכשו מבנה ישן בכרמל, במטרה להורסו ולבנות במקומו בית חדש, הכולל את זכויות הבנייה מכח תכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38). השכנים, שייוצגו על ידי עו"ד פרזנצ'בסקי, התנגדו לבנייה בטענות רבות. ביניהן, טענו שהבניין לא זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38, וזאת מאחר ובבניין אין מעל שתי קומות, ואינו בן יותר מ-400 מ"ר. ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים, והורתה על הגשת בקשה חדשה, שאינה כוללת את זכויות התמ"א.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

רוכש נכס חייב לבדוק את רישום הנכס גם בוועדה לתכנון

מה קורה כשהרוכש מגלה שהדירה שקנה רשומה כמחסן בוועדה לתכנון ובנייה? פסיקה עקרונית קובעת חד משמעית כי לקונה ולעורך דינו יש חובה לבדוק את הנכס לא רק בספרי רישום המקרקעין אלא גם ברשויות התכנון.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

תושבי הכרמל מערערים על הקמת פרויקט מחנה זאב בחיפה

תכנית שמתגלגלת בוועדות התכנון החל משנת 2004, לפינוי 'מחנה זאב' בסטלה מאריס, ובנייה של 5 מבנים בגובה של כ-8 קומות, אושרה בועדה המחוזית. קבוצת תושבים, המיוצגת על ידי עו"ד פרזנצ'בסקי, הגישה עתירה מנהלית על ההחלטה, בטענות עקרוניות של פגיעה נופית, וכן בדרישה לאפשר פנייה למועצה הארצית.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

תיבחן מחדש הקמת 6,000 יח"ד בקריית אתא

בעקבות התנגדות שהגיש עו"ד פרזנצ'בסקי, מנהל מחלקת תכנון ובנייה, בשם דיירי קריית פרוסטיג, הועדה המחוזית הורתה לועדה המקומית לבחון מחדש את שילובה של שכונת פרוסטיג בתכנית החדשה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

תכנית פינוי מחנה זאב- כמעט סוף הסיפור

את ההתנגדות לתכנית במתכונתה (בניית 5 מבנים מרובי קומות) ניהל עו"ד פרזצ'בסקי, החל מההתנגדות בועדה המחוזית, וכלה בבית המשפט העליון. על אף הביקורת שמתח בית המשפט העליון על התנהלות הועדה המקומית, הוא המליץ על מחיקת הערעור, תוך ביטול שכ"ט שהושת על המתנגדים בבית המשפט המנהלי בחיפה (20,000 ש"ח).
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

העירייה בוחנת מתן הקלות באגרות רישוי לבניית ממ"דים

עו"ד פרזנצ'בסקי, מנהל מחלקת תכנון ובנייה במשרד: "מדובר במהלך שיביא לחיסכון של אלפי ש"ח לדירה. מאחר שנראה שהישועה לא תבוא מהממשלה, וכספים לא יוקצו לטובת מיגון דירות מגורים באזורים החשופים לפגיעת טילים, יש לעודד בעלי דירות להקים בעצמם ממ"דים"
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

המשרד להגנת הסביבה נגד הטמנת פסולת באתר ההטמנה אעבלין

בקשה להיתר- אתר מטמנת אשפה עאבלין. המשרד ליווה את מינהלת האתר בהליכי ערר כנגד המשרד להגנת הסביבה אשר ביקש למנוע את המשך חפירת בורות הטמנה באתר על פי התוכנית המאושרת . בנוסף ייצג המשרד את מינהלת האתר בהליך המינהלי של ניסיון המשרד להגנת הסביבה לסגור האתר עקב אי מילוי תנאי רישיון העסק.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ההסתדרות דורשת פיצוי בגין הפקעת שטח האיצטדיון הישן בעכו.

מדובר בתיק מורכב, שההליכים בו כללו עתירה מנהלית, תיק פיצויים אזרחי, וכן בר"ע שהתנהל בבית המשפט העליון. בבסיסו, דרישת ההסתדרות לקבלת פיצוי על הפקעה של אצטדיון כדורגל שביצעה העירייה, ושהופקע שוב על ידי הרכבת, בפיצוי של 17,000,000 ₪. המשרד ייצג את עיריית עכו בתיק, בכל הערכאות המוזכרות לעיל.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

העירייה דרשה מבעלי דירות בבניין בורדיה היטל השבחה גבוה מאוד, בגין תכנית המכשירה את המבנה כבית מגורים במקום מלון דירות

ערר על היטל השבחה בגין עליית ערך בשל תכנית לגליזציה שהכשירה הפיכתו של מבנה ששימושו המותר היה מלון דירות, לבית מגורים. המשרד ייצג מוכר דירה בבניין, שחוייב בסכום גבוה של היטל השבחה בגין התכנית. הייצוג כלל הופעה בפני ועדת הערר וכן בפני שמאי מכריע שמונה מטעם הועדה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

בית המשפט המנהלי קיבל את עמדת וועד מקומי יקנעם, נגד עתירתה של סונול לאפשר דרך מהמושבה לכביש 66

ייצוג הוועד המקומי יקנעם בעתירה שהוגשה על-ידי סונול, שמטרתה לחייב את הוועד המקומי להתיר חיבור מתוך המושבה לכביש 66, לתחנת הדלק. וועד המושב התנגד לחיבור, בטענות שחיבור כזה פוגע בבטיחות ובביטחון תושבי המושבה. בית המשפט קיבל את טענות הוועד, שיוצג על ידי עו"ד פרזנצ'בסקי, ודחה את העתירה.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

ועדת הערר המחוזית קיבלה עמדת העורר לגבי חישוב השטחים הנכון בחלקתו

עיריית חיפה חישבה את שטח המגרש ללא דרך שעוברת בתוכו, למרות שהדרך לא הופקעה. ועדת הערר קיבלה את פרשנות העוררים, שיוצגו על ידי עו"ד פרזנצ'בסקי, והורה לחשב את השטחים ללא הדרך, כיון שהעירייה לא טרחה לבצע הפקעה במשך עשרות שנים.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

האם מותר להשכיר חלק מדירה בקיבוץ-לא בטוח

עו"ד משה פרזנצ'בסקי בתשובה לשאלה האם מותר לחברי קיבוץ להשכיר דירה או חלק מדירה לאחר שיוך דירות: הדבר לא פשוט כלל. השכרת חלק מדירה כאשר החלק המושכר הינו "יחידה נפרדת", מהווה עבירה על חוקי התכנון והבנייה, שכן מדובר בפיצול דירה והוספת יח"ד, המצריכה היתר בנייה, ואינה מוגדרת שינוי פנימי בדירה. זאת ועוד, אם החלק המושכר משמש לקליניקה פרטית, מדובר גם בעבירה של שימוש חורג, וזאת בניגוד למקרה בו בעל הדירה עצמו מנהל קליניקה פרטית, שמצב זה הוכר בפסיקה כמצב שאינו מצריך בקשה לשימוש חורג.

הוראת שעה בעניין פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה

ביום 16.2.11, התקבל בכנסת חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א- 2011. במסגרת הוראת השעה התווסף פטור נוסף ממס שבח, לרשימת הפטורים הקיימים במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

תמ"א 38 בקריות לא מתרוממת

עו"ד פרזנצ'בסקי בראיון לעיתון "הד הקריות": יש צורך בחשיבה מחודשת ובהליך מזורז של אישורי פרויקטים של תמ"א 38 גם בקריות ובצפון. ככל שמתרחקים מהמרכז התמ"א פחות כדאית. מחירי הנסל"ן הנמוכים יחסית (בקריות) לא ימשכו את היזמים לביצוע התכנית. פטור מלא מהיטל השבחה לתוספת הבנייה יכול למשוך יזמים".
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

הדרך להוספת מרפסות בבניין קיים

הוספת מרפסת בבניין קיים הינה דרך פופולארית להעלת ערך הנכס. מרפסת יכולה להעלות את ערך הנכס בין 10-15%. היום, הדרך לבניית מרפסת קלה מבעבר, בשל תיקון שהוכנס לחוק התכנון והבנייה. עו"ד פרזנצ'בסקי מסביר בראיון מהי הדרך להקמת מרפסת, ומהן ההקלות שעודכנו בשנים האחרונות בחוק: נדרש רוב של 75% מדיירי הבניין, וכמו כן, מרפסת עד לגודל של 14 מ"ר לא נכללת באחוזי הבנייה של הבניין.

שימוש חורג לבניין משרדים

מהו שימוש חורג, ומתי מאפשרים אותו? האם ניתן להפוך בית פרטי למשרד, מה התהליך הנדרש, ומה האפשרויות להתנגד להליך שכזה?
עורכי דין מייצגים: עו"ד משה פרזנצ'בסקי

על אף מחאות השכנים, המסעדה לא תסגר

שכנים הגישו ערר נגד בקשה להיתר להפעלת מסעדה (הכוללת שימוש חורג). הערר כלל שלל טענות, ובין השאר הפרעה בגין רעש ולכלוך, השתלטות על שטחים משותפים, התנגדות לשימוש חורג ועוד. משרדנו ייצג את בעלי המסעדה. ועדת הערר אישרה את הבקשה, דחתה את הערר, וקבעה כי המסעדה משתלבת עם סביבתה, והפגיעה בגינה הינה מינורית.